한국 부자들이 도쿄 타워맨션에 빠진 이유 - 정두신 대표 (미야마앤정 파트너스)
학습 메모
별도로 작성한 학습 메모이며 원영상 제작자의 발언이 아닙니다. 영상의 모든 주장을 검증한 것은 아닙니다.
임대료가 이자보다 많아도 원금 상환 뒤 현금은 줄 수 있다
가상의 매입가가 100, 대출이 50, 자기자본이 50이라고 하자. 연 임대료가 2.7이고 운영비가 1이면 순영업소득은 1.7이다. 대출금리가 2.5%라면 이자는 50 × 2.5% = 1.25, 이자 차감 뒤 현금은 0.45다. 자기자본 대비 현금수익률은 0.45 ÷ 50 × 100 = 0.9%다. 여기에 연간 원금 1을 갚으면 사용 가능한 현금은 -0.55가 된다. 원금 상환은 부채를 줄이지만 현금을 소모하므로 이익·수익률·상환 여력을 구분해야 한다.
직접 점검하기
- 표면 수익률에 공실·관리비·수선충당금·세금이 반영돼 있는가?
- 대출은 이자만 내는가, 원금도 갚는가, 금리는 언제 바뀌는가?
- 엔화 현금흐름을 원화로 환산하고 취득·매각 비용까지 넣어도 목표에 맞는가?
적용의 한계
100, 50, 50, 2.7, 1, 1.7, 2.5%, 50 × 2.5% = 1.25, 0.45, 0.45 ÷ 50 × 100 = 0.9%, 1, -0.55는 가상 수치다. 연간 단순 계산이며 실제 매물의 수익·대출 승인을 추정하지 않는다. 환율·취득 및 매각 비용·소득세·자산가격 변동은 계산에서 제외했다. 운영비에 무엇이 포함됐는지 실제 견적으로 확인해야 한다.
학습 가이드
- 이 영상에서 확인할 것
- 도쿄 타워맨션·소형 빌딩을 둘러싼 현장 설명에서 가격·임대·관리·대출의 연결을 살펴본다.
- 알아두면 도움되는 것
- 표면 수익률의 분모와 비용, 원금 상환 뒤 현금흐름, 환율과 처분 비용을 나눠 계산하고 공개 거래자료·계약서·공식 규정으로 설명의 적용 범위를 대조할 수 있다.
시간순
9개 구간낮은 금리로 임대료를 받아 이자와 원금을 갚고 시세차익을 기대하는 구조를 제시한다. 자산 전체의 수익률과 대출 부분의 이자율을 직접 비교해 배수 수익으로 읽지 않는다. 비용·상환·환율·매각 조건을 반영해야 하며 핵심 입지와 과거 상승이 미래 상승이나 대출 상환 능력을 보장하지 않는다.