"절대 언론에 속지 마라" 곧 금리 13% 된다? 올해 집 산 사람들 줄파산 시작 됩니다 | 엘리엇 풀버전
별도로 작성한 학습 메모이며 원영상 제작자의 발언이 아닙니다. 영상의 모든 주장을 검증한 것은 아닙니다.
매각 후 1억 원과 보유 중 낸 이자는 서로 다른 숫자다
영상의 예시를 단순화한 가정이다. 10억 원 주택을 자기자본 4억 원과 대출 6억 원으로 사고, 원금 상환 없이 연 7% 이자를 6년 동안 별도 소득에서 낸다고 하자. 연 이자는 4,200만 원이고 누적 이자는 2억 5,200만 원이다. 집값이 30% 내려 7억 원에 매각하면 대출 원금 6억 원을 갚고 남는 매각 자기자본은 1억 원이다. 누적 이자를 이 1억 원에서 다시 차감한 -1억 5,200만 원은 은행이 돌려주는 잔액이 아니라 별도 납부한 이자까지 반영한 비교용 순액이다. 초기 자기자본 4억 원과 비교한 가격 손실 3억 원에 누적 이자를 더하면 합계 부담은 5억 5,200만 원이다. 실제 가계에서는 분할상환·금리 변경·세금·수선비와 거주 편익·대체 임차료를 포함해 같은 기간 기준으로 비교해야 한다.
직접 점검하기
- 원금을 갚았는가, 대출 잔액이 그대로인가?
- 금리 고정기간 종료일과 거치기간 종료일·원금 만기를 구분했는가?
- 매각대금에서 실제로 정산되는 금액과 이전에 소득에서 납부한 비용을 중복 계산하지 않았는가?
적용의 한계
모든 금액·금리·기간과 30% 하락은 가정이며 예측이 아니다. 원금 상환·세금·거래비·유지비·기회비용·거주 편익·대체 임차료를 제외했다. 이 단순 예시를 집을 사지 않았을 때의 실제 순손익이나 파산 확률로 해석할 수 없다.
- 이 영상에서 확인할 것
- 경고성 부동산 전망이 어떤 거래·지수·역사 비교를 통해 만들어지는지 살펴보고 지표와 인과 추론의 범위를 구분한다.
- 알아두면 도움되는 것
- 집값 전망을 그대로 실행하기보다 내 대출의 재설정일·상환 방식과 보유 현금흐름을 확인하고, 매각 자기자본과 누적 비용을 분리해 가격 하락·금리 변화에 대한 버틸 능력을 검산할 수 있다.
시간순
11개 구간단기 국채금리는 정책 기대 외에 위험·유동성 등의 요인도 반영하므로 기준금리를 기계적으로 조종하는 선행 확정값이 아니며 장기 사이클만으로 향후 주담대 금리를 확정할 수 없다. 고정 적용 기간 종료, 원금 상환을 미루는 거치기간 종료, 원금 만기는 다른 사건이고 혼합형 대출이 변동으로 바뀌어도 그때의 금리가 남은 만기 내내 고정되는 것은 아니므로 실제 약정의 재산정 주기와 상환표를 확인한다.