이제 초고가 부동산은 돈을 벌어다 주지 못합니다
- 이 영상에서 확인할 것
- 대출·전세 레버리지가 주택가격 상승률을 자기자본 수익률로 확대하는 구조와, 조달 제약·대체자산 금리가 매수 수요에 영향을 준다는 논리를 확인한다.
- 알아두면 도움되는 것
- 원금 상환·이자 비용·평가이익·현금 부족을 따로 계산하고, 주거 안정과 투자수익의 목적을 구분해 자금 계획을 점검하는 데 도움이 된다.
시간순
5개 구간방송자는 고가 주택의 거래 사례를 제시한 뒤, 같은 가격 상승도 차입·전세보증금을 제외한 자기자본이 작을수록 높은 비율로 보인다고 설명한다. 다만 영상에서 원리금 전체를 이자 비용처럼 다룬 부분은 구분해야 하며, 원금은 현금 유출이지만 부채 감소이므로 이자와 같은 손익 비용이 아니다. 전세를 활용하면 명시적 이자 지출이 없을 수 있어도 보증금 반환 의무·재조달·가격 하락 위험이 남고, 일정한 주택가격 상승률은 보장되지 않는다.
별도로 작성한 학습 메모이며 원영상 제작자의 발언이 아닙니다. 영상의 모든 주장을 검증한 것은 아닙니다.
원금 상환은 비용인가, 현금이 필요한 항목인가?
임의 금액 단위의 가상 주택 가격을 100, 대출을 60, 자기자본을 40으로 두자. 1년 뒤 가격이 104가 되고 그해 이자를 3 냈다면, 다른 손익을 제외한 순이익은 4-3=1이며 최초 자기자본 대비 2.5%다. 같은 해 원금 2를 갚았다면 대출은 58로 줄고 현금 지출은 이자와 합쳐 5가 되지만, 원금 2를 순이익에서 다시 비용으로 빼면 안 된다. 반대로 가격이 96이면 이자 차감 후 손실은 -4-3=-7, 최초 자기자본 대비 -17.5%다. 레버리지는 상승뿐 아니라 하락도 확대하며, 평가이익이 있어도 상환할 현금은 따로 필요하다. 대출 대신 전세보증금으로 조달한 경우에도 계약 종료 때 돌려줄 돈과 다음 임차인의 보증금이 줄어드는 경우를 별도로 계산한다.
직접 점검하기
- 원리금 총액을 전부 이자 비용으로 빼지 않았는가?
- 평가이익과 실제로 상환에 쓸 현금을 구분했는가?
- 새 보증금이 줄거나 임차인이 비어도 반환할 현금이 있는가?
적용의 한계
가상 수치이며 가격 변화와 이자만 반영한 최초 자기자본 기준의 단순 비교다. 취득·보유·매각 세금, 거래비용, 수선비, 임대수입·거주 편익, 중간 자금 투입의 시점과 복리효과를 제외했으므로 실제 총수익률·회계상 ROA/ROE·IRR과 같지 않다. 특정 지역 가격이나 대출 가능액을 예측하지 않는다.