"이런 상황 처음봅니다" 서울 아파트 '전세의 월세화' 앞으로 더 무서워질 부동산 상황 (주간머니이슈_부동산편)

별도로 작성한 학습 메모이며 원영상 제작자의 발언이 아닙니다. 영상의 모든 주장을 검증한 것은 아닙니다.

보증금 차액의 이자와 월세를 같은 기준으로 비교하기

같은 주택과 기간에 대해 전세 보증금 500백만원과 보증금 300백만원·월세 0.6백만원이라는 가상 대안을 비교한다. 두 선택에 공통인 보증금 300백만원의 비용은 우선 같다고 놓는다. 추가 보증금 200백만원을 전액 빌리고 연 이율이 5%라면 연 이자는 10백만원, 월평균 약 0.833백만원이다. 월세의 연 지출은 7.2백만원이므로 추가 보증금 대출이자가 연 2.8백만원 더 크다. 다른 비용을 제외한 손익분기 대출금리는 7.2÷200=3.6%다. 금리가 3%라면 연 이자 6백만원으로 월세보다 1.2백만원 작아진다. 같은 월세도 실제 조달금리에 따라 비교가 달라지는 것이다. 한편 가상 계약 건수가 월세 100건·전세 100건에서 월세 90건·전세 60건으로 바뀌면, 월세 건수는 감소해도 비중은 50%에서 60%로 높아진다. 비중 상승과 수요·공급 증가를 같은 말로 쓰지 않아야 한다.

직접 점검하기

1. 비교하는 주택과 계약 기간, 관리비·보증료·수수료가 같은가?
2. 추가 보증금이 자기자금이면 대출금리 대신 어떤 기회비용을 적용할 것인가?
3. 통계의 분모는 신규 계약인가, 갱신 포함 계약인가, 거주 중인 전체 가구인가?

적용의 한계

모든 금액·금리·계약 건수는 가상이다. 공통 보증금의 비용을 같다고 단순화했으며 관리비·대출 보증료·중개비·세액공제·보증금 반환 위험·금리 변동을 계산하지 않았다. 손익분기 금리는 비용 비교용이며 법정 전월세 전환율이나 임대인의 적법한 증액 한도가 아니다. 법 적용은 계약 유형과 전환 경위에 따라 별도로 확인해야 하며, 이 계산은 매수 여부를 판정하지 않는다.