높은 모기지 금리와 멈춰버린 주택 시장

모건스탠리 증권화상품 리서치 공동헤드들이 10년물 5.3% 돌파·2002년 이후 최고와 30년 모기지 7.5%·2월 이후 150bp 상승을 짚으며 급등 배경과 주택·모기지 시장 함의를 논한다고 밝힌다. 모기지 금리의 최대 동인은 국채 금리이며, 금리 상승이 이사 감소·평균 만기 장기화로 이어져 투자자의 duration 유지 매도가 금리를 더 미는 컨벡시티 헤징 피드백이 있지만 평균 보유금리 4.5%·300bp 아웃오브더머니라 영향은 제한적이라고 설명한다. 7.5% 금리는 중간값 주택의 월 납입을 2월 저점 대비 325달러·17% 끌어올렸으나 90% 이상이 고정금리라 기존 차주 지급액은 그대로고, 한계 구매자의 매입여력만 악화한다고 말한다. 펜딩 세일 2개월 연속 전년 대비 3~5% 감소와 9월 구매신청 10% 감소 등 선행지표가 식으며 40년 만에 최저인 거래 비중 박스권에 갇힐 것이라고 전망한다. 수요 둔화에도 잠금효과로 기존 매물 증가세가 꺾여 가격 상승률은 0.7~0.8%에서 1.9%로 가속했고 연말까지 2% 안팎이 이어질 것이라고 설명한다. 변동금리 모기지 비중이 상반기 기준 15%대에서 16%대로 올랐고 연 2조달러 발행 시장에서 한계적 도움이 되며, 성장을 주도하는 5/1·7/1·10/1물은 차주 특성 통제 시 고정금리처럼 작동해 금융위기 재현 우려와 달리 책임 있는 확대가 가능하다고 말한다. 모든 방향 전망은 발언자의 조건부 판단이며 단기 가격 예측을 확정하는 내용은 아니다.