재건축의 운명을 가르는 한 끗
학습 메모
별도로 작성한 학습 메모이며 원영상 제작자의 발언이 아닙니다. 영상의 모든 주장을 검증한 것은 아닙니다.
같은 대지지분이어도 사업비가 늘면 현금 부담은 달라진다
금액 단위를 억 원으로 둔 가상 계산이다. 사업 총수입 200, 총사업비 100, 종전자산 총액 100이면 비례율은 (200 − 100) ÷ 100 = 100%다. 개인의 종전자산 평가액이 10, 조합원 분양가가 13이면 권리가액은 10이고 추정 분담금은 3이다. 다른 조건이 같고 총사업비만 120으로 늘면 비례율은 80%, 개인 권리가액은 8, 분담금은 5가 된다. 대지지분이 바뀌지 않아도 비용 증가가 권리가액을 낮춰 현금 부담을 키울 수 있다. 매매가격을 종전자산 평가액 대신 넣으면 다른 계산이 된다.
직접 점검하기
- 표의 기준일과 종전자산 평가 기준은 무엇인가?
- 일반분양 수입과 금융비용, 공사기간 중 어떤 가정이 바뀌었는가?
- 추가 부담을 낼 시점에 이주비와 생활비를 포함한 현금이 확보되는가?
적용의 한계
실제 단지의 추정액이나 정산 결과가 아닌 단순 가정이다. 권리 배분 방식과 별도 정산 항목, 분양 선택, 세금 및 금융비용의 반영 여부는 해당 사업 자료에서 확인해야 한다. 비례율이나 권리가액만으로 투자 수익을 계산할 수 없다.
학습 가이드
- 이 영상에서 확인할 것
- 같은 면적의 노후 아파트라도 토지 지분과 사업 여력, 소유자의 생활 조건이 다르면 재건축 기대와 갈등이 달라지는 이유를 볼 수 있습니다.
- 알아두면 도움되는 것
- 분담금 표를 읽을 때 종전자산 평가·비례율·조합원 분양가를 나누고 비용 변화가 자신의 현금 부담으로 어떻게 이어지는지 점검하는 데 도움이 됩니다.
시간순
6개 구간사업시행인가와 관리처분계획의 역할을 설명하면서 은마와 잠실주공의 추정 부담·환급을 비교한다. 제시 금액은 확정 결과가 아니며 대지지분 외에도 분양계획과 비용 및 평가 기준이 달라 단순 비교에 한계가 있다. 비례율은 시세 대비 인정 가격이 아니라 사업 전체의 수입에서 지출을 뺀 금액을 종전자산 총액으로 나눈 비율이며, 개별 종전자산 평가액에 적용해 권리가액을 추정한다.